Présentation et périmètre

Ce simulateur compare l’impact patrimonial et fiscal de la détention d’un immeuble selon quatre modes :

• SCI à l’IR (pleine propriété)
• SCI à l’IS (pleine propriété)
• Détention en direct
• SCI à l’IR cédant l’usufruit temporaire (démembrement)

Deux types de projets sont disponibles :

• Projet professionnel : immeuble à usage professionnel, avec une entreprise locataire ou associée.
• Projet particulier : immeuble locatif.

L’immeuble peut entrer dans la SCI de trois façons :

• acquisition auprès d’un tiers,
• cession par le client ou l’entreprise,
• apport par le client ou l’entreprise.

Dans les deux derniers cas, une plus-value imposable peut être générée, même en cas d’apport (sans transaction financière).

Lancement depuis le dossier BIG : les informations du client (identité, composition familiale, TMI) sont pré-renseignées.

Note : si vous lancez le simulateur depuis le menu Simulateurs, aucun lien avec un dossier n’est établi.

Écran « Projet »

Situation fiscale du client

TMI

Taux marginal d’imposition du client. Il est constant sur toute la simulation : les changements de tranche ne sont pas pris en compte. S’il n’est pas pré-renseigné, le saisir manuellement.

Revenus fonciers

Revenus fonciers nets imposables avant simulation.

Déficits fonciers antérieurs

Déficits non encore imputés. Indiquer l’année d’origine pour respecter le délai légal d’imputation.

Union libre : seule la fiscalité du client est traitée. Le concubin n’est pas intégré aux calculs.

Paramètres de la simulation

Titre

Libellé libre pour identifier la simulation dans la liste. Par défaut : date et heure de création.

Début de la simulation

Par défaut : année d’évaluation du dossier BIG.

Durée de la simulation

Par défaut : 10 ans. La simulation fonctionne en années complètes.

Démembrement

Activer le démembrement ajoute une quatrième étude (SCI cédant l’usufruit) à la comparaison. La durée de l’usufruit est par défaut égale à la durée de la simulation ; elle peut être ajustée entre 1 et 30 ans.

Attention aux risques de requalification lorsque le démembrement repose sur un objectif d’optimisation fiscale exclusif.

Immeuble avant simulation

Par défaut, l’immeuble est acquis auprès d’un tiers au début de la simulation. Si l’immeuble est déjà détenu, cocher la case correspondante, puis renseigner l’année d’acquisition et choisir entre Cession et Apport. Le traitement fiscal est identique dans les deux cas ; l’impact budgétaire diffère.

Écran « Entreprise » (projet professionnel uniquement)

Identification

Renseigner la Dénomination sociale, la Forme juridique et l’Activité. L’activité est déterminante pour le régime IR (catégorie d’imposition BIC ou BA).

Régime fiscal

• IS au taux normal
• IS au taux réduit
• IR (la catégorie dépend de l’activité)

Option « Revenus de la SCI imposables en BIC ou BA »

Depuis la suppression de la théorie du bilan, les revenus d’une SCI à l’IR reçus par une entreprise sont traités comme des revenus fonciers. Exception : si ces revenus représentent 5 % ou moins du total des produits de l’exercice, une tolérance administrative permet de les intégrer aux bénéfices de l’entreprise (BIC ou BA). Cocher la case pour appliquer cette mesure.

TVA

Si l’entreprise est assujettie à la TVA, cocher Assujettie à la TVA. Les montants de l’immeuble sont alors à saisir hors taxe.

Associés

Désigner les associés et leur part détenue. Seules les parts du client et du conjoint ont une incidence sur les calculs. Le total ne doit pas dépasser 100 %.

Pour ajouter un associé non présent dans la liste, cliquer sur Autres personnes…. Ajouter autant de lignes que nécessaire via + Ajouter.

Écran « SCI »

Régime fiscal de la SCI : quand la SCI est à l’IS, le taux réduit s’applique.

Caractéristiques financières

Apports en numéraire / en nature (hors immeuble)

Montants apportés au capital de la SCI à l’entrée.

Trésorerie initiale

Disponibilités de la SCI au démarrage de la simulation (correspond au montant initial des réserves au passif du bilan).

Assujettie à la TVA

Si cochée, les valeurs de l’immeuble sont saisies HT. Des obligations comptables spécifiques s’appliquent (idem en cas d’option IS).

Hypothèses de gestion

Trésorerie minimale

Seuil en dessous duquel la trésorerie cumulée ne descend jamais. Le déficit est comblé automatiquement par des apports en compte courant d’associés (CCA), dont les montants sont calculés par le simulateur.

Part du résultat distribuée

Pourcentage du résultat comptable distribué aux associés. La part non distribuée est mise en réserve. La distribution intervient uniquement si le report à nouveau est apuré et si la trésorerie le permet.

CCA remboursés en priorité

Par défaut activé (Oui) : les comptes courants d’associés sont remboursés avant toute distribution de résultat. Sur Non, les résultats sont distribués en premier ; les CCA ne sont pas remboursés pendant la durée de la simulation.

Revalorisation Trésorerie / Revalorisation CCA

Taux de rémunération appliqués respectivement à la trésorerie de la SCI (et au budget du client) et aux comptes courants d’associés.

Associés de la SCI

Mêmes règles que pour l’écran Entreprise. En projet professionnel, l’entreprise peut également être désignée comme associée.

Pour chaque associé, renseigner l’Apport en capital et, si différent, l’Apport en CCA.

Projet particulier : la répartition capitalistique de la SCI est transposée à la détention directe. Exemple : client à 50 %, conjoint à 45 % dans la SCI → indivision identique dans le mode « détention directe ».

Financement des parts (client et conjoint)

Un crédit peut être renseigné pour chacun (type, montant, date, durée, taux d’emprunt et d’assurance). Les intérêts sont déductibles des revenus fonciers.

Écran « Immeuble »

Données communes à tous les modes de détention comparés. Les amortissements ne sont pris en compte que dans une SCI à l’IS ou en détention directe par l’entreprise.

Caractéristiques

Montant d’acquisition / dont terrain

Le terrain n’est pas amortissable. La base d’amortissement = montant d’acquisition − valeur du terrain (+ frais d’acquisition si amortissables).

Revalorisation annuelle

Taux de revalorisation de l’immeuble. Il agit sur les loyers si ceux-ci sont exprimés en pourcentage de la valeur du bien.

Amortissement

Deux méthodes disponibles :

• Global : durée unique sur la valeur totale. Estimation rapide.
• Par composant : décomposition en gros œuvre, toiture, façade, plomberie… conformément aux règles comptables applicables depuis le 01/01/2005. Cliquer sur + Ajouter pour créer chaque composant (montant, durée, date de début). L’amortissement total est la somme des composants.

SCI à l’IR : les amortissements ne sont pas pratiqués (non déductibles des revenus), sauf si une entreprise associée est à l’IS, ou à l’IR BIC/BA avec la case de tolérance cochée.

Revenus et charges

Loyers

Saisir en montant ou en pourcentage de la valeur du bien. Un taux d’indexation annuel peut être appliqué.

Frais de gestion

Exprimés en pourcentage des loyers. Évoluent proportionnellement à l’indexation.

Autres charges déductibles

Primes d’assurance et charges diverses, avec leur taux de réévaluation annuelle.

Crédits immobiliers

Un ou plusieurs crédits peuvent financer l’acquisition. Selon le mode de détention, ils sont souscrits par la SCI, l’entreprise ou le client (et/ou le conjoint).

Écran « Démembrement » (onglet spécifique)

Cet onglet est actif uniquement si le démembrement a été activé dans l’écran Projet. Les saisies ici sont propres à cette simulation et n’interfèrent pas avec les autres modes de détention.

Pleine propriété acquise par la SCI

Préciser les apports en numéraire et les crédits souscrits par la SCI pour l’acquisition en pleine propriété avant cession de l’usufruit.

Les apports en numéraire de l’écran SCI et les crédits de l’écran Immeuble ne sont pas repris ici.

Acquisition de l’usufruit

L’usufruit est acquis par l’entreprise (projet professionnel) ou un tiers (projet particulier). Il est amorti sur la durée de l’usufruit temporaire.

Valeur de l’usufruit

Le simulateur calcule une valeur économique : somme actualisée des revenus nets perçus pendant la période d’usufruit, au taux de rendement brut de l’immeuble.

i = loyers / valeur d’acquisition
Valeur économique = Σ [ revenus nets(t) / (1 + i)^t ] pour t = 1 à n

Cette valeur peut être ajustée manuellement. Pour revenir à la valeur calculée, cliquer sur l’icône de réinitialisation.

La valeur imposable retenue est la valeur de cession, sauf si elle est inférieure à la valeur fiscale de l’usufruit — auquel cas c’est la valeur fiscale qui s’applique.

Frais d’acquisition de l’usufruit

Frais notariés ou assimilés. Amortis sur la durée de l’usufruit, comme la valeur de l’usufruit elle-même.

Crédit pour l’acquisition de l’usufruit

Projet professionnel uniquement. Un ou plusieurs crédits souscrits par l’entreprise peuvent être renseignés.

Écran « Cession »

Cession au terme de la simulation

Cocher Cession le pour activer le calcul. Renseigner la Valeur de cession (dont terrain, indispensable pour une plus-value professionnelle) et les Frais de cession.

Cession ou apport initial à la SCI

Disponible uniquement si l’immeuble était déjà détenu avant la simulation. Cocher Calculer la plus-value pour activer le calcul de la plus-value à l’entrée dans la SCI.

Renseigner le montant d’acquisition d’origine, dont la part terrain, ainsi que les frais d’acquisition et leur durée d’amortissement.

Pour les projets professionnels, les amortissements pratiqués jusqu’à la date de cession/apport peuvent être saisis en montant global ou reconstitués composant par composant (même logique que l’écran Immeuble).

Résultats et enrichissement

Synthèse

Vue comparée des quatre modes de détention : enrichissement global, incidence fiscale, par acteur (SCI, entreprise, client). Les graphiques visualisent la situation la plus favorable.

Client marié ou pacsé : les résultats du client et du conjoint sont agrégés. Union libre : seul le client est pris en compte.

Calcul de l’enrichissement

SCI

Enrichissement SCI = (Trésorerie cumulée + Immobilier au terme) − (CCA + Capitaux restant dus)

Cet enrichissement est réparti entre le client, l’entreprise et les autres associés, au prorata des parts détenues.

Entreprise

Enrichissement entreprise = (Trésorerie + Immobilier + CCA + Quote-part SCI) − Capitaux restant dus

Client (ou couple)

Enrichissement client = (Budget cumulé + Immobilier + CCA + Quote-part SCI + Quote-part entreprise) − Capitaux restant dus

Autres associés

Les autres associés (hors client, conjoint, entreprise) sont supposés avoir les mêmes caractéristiques que le client. Leur budget cumulé est extrapolé à partir du budget client, proportionnellement à leurs parts dans la SCI et l’entreprise.

Enrichissement global

Enrichissement global = Enrichissement client + Enrichissement autres associés

La différence avec une détention directe est mise en évidence pour chaque mode. Par définition, cette différence est nulle dans l’étude « détention directe ».

Résultats détaillés

Dans la liste déroulante Immeuble détenu par, sélectionner le mode de détention. Dans Afficher, choisir l’acteur et le tableau (trésorerie, compte de résultat, bilan). Le bilan comptable est disponible uniquement pour la SCI.

Période de présentation

• Sans cession au terme : durée de simulation + 1 an (imposition des revenus de la dernière année).
• Avec cession au terme : + 2 ans (impact de la cession sur l’imposition du client).
• Projet professionnel avec entreprise associée à l’IS et cession au terme : + 3 ans (cascade de distribution SCI → entreprise → client).

Compte de résultat

Pour la SCI à l’IR sans entreprise associée à l’IS : seul le résultat comptable est présenté (revenus imposés directement entre les mains des associés). Pour les autres régimes : résultat imposable, résultat comptable et IS sont affichés. Pour l’entreprise, seule la variation liée à la simulation est présentée.

Bilan comptable (SCI)

Bilan simplifié : immobilisations (valeur non revalorisée), disponibilités (trésorerie cumulée), affectation du résultat, CCA.

Périmètre : le simulateur ne mesure pas l’effet de l’immeuble sur l’activité de l’entreprise (hausse de production, etc.). L’enrichissement de l’entreprise se limite aux flux directement liés à la détention immobilière.

Impression de la simulation SCI

Cliquer sur l’icône Imprimante en haut à droite. Deux rapports sont disponibles :

• Édition synthétique : reprend les résultats de l’écran Synthèse.
• Édition complète : tous les tableaux annuels pour chaque étude (3 ou 4 selon l’activation du démembrement).

Deux modes d’export :

• Imprimer : génère un PDF directement.
• Personnaliser le document : génère un fichier modifiable (Word ou équivalent).